自己資金とは

自分の住宅購入の際に自分で準備する現金のことです。住宅ローンの種類にもよりますが、通常は住宅購入金額の「30％」を目標にします。
住宅ローンの借り入れ総額は、多くの住宅ローンの商品が購入金額の80％を審査基準としている事が多いため、20％相当額は、自分で現金を準備する必要があります。
残りの10％で以下の費用を補うことになります。

＜必要となる費用＞
・仲介手数料、売買契約書の収入印紙代
・保証料（信用保証会社）
・火災保険料、地震保険料
・司法書士の登記手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・融資事務手数料
・金銭消費貸借契約書の収入印紙代
・固定資産税の住宅取得後の期間に対する自己負担分（月割り、日割り）
・引越し費用
・電話移設費用

＜必要な場合がある＞
・ハウスクリーニング代
・家具、カーテン等の購入費
・リフォーム代

仲介手数料

仲介手数料（媒介報酬）とは、仲介によって不動産の取引をしたときに、不動産仲介業者に支払う報酬のことです。
仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められています。
売買（取引金額が400万円超）の場合は「取引金額×3％＋6万円」以内です。

＜例示＞
4,000万円の場合
4,000万円×3％＋6万円＝126万円であるため
規定であれば、最高で126万円必要です。

売買契約書の収入印紙代

不動産の譲渡に関する契約書

平成9年4月1日から平成21年3月31日までの間に作成される、次の2種類の契約書について印紙税の税率が軽減されています。

1千万円を超え5千万円以下のもの　 2万円　 → 1万5千円
5千万円を超え1億円以下のもの 　6万円　 → 4万5千円

＜例示＞
4,000万円の場合
1.5万円です。

なお、所有権移転、抵当権設定は登記印紙であり、収入印紙とは異なります。また、銀行のローンの印紙は不動産売買契約の印紙とは別物です。

保証料

住宅ローンの債務保証を業としているローン保障会社に対して規定の手数料を支払うことによりローン利用者は連帯保証人を立てる必要がなくなります。
ローン保険会社により様々です。なお、大抵は、住宅ローンの融資を受ける金融機関の指定されたローン保障会社となります。

＜例示＞
4,000万円
50万円を仮計上

火災保険料

保険料を計算する際には、「地域」や「耐火構造」「準耐火構造」や木造であるというような構造区分に分けて、保険料率が決められています。保険料については、4,000万円の住宅で25年の補償で大体、20万円〜30万円程度が目安です。

＜例示＞
4,000万円の場合
25万円を計上します。

司法書士の登記手数料

登記手続きは司法書士が行います。手数料は、登記内容や筆数、依頼した司法書士にもよりますが、概ね6〜15万程度で十分と思われます。
移転登記や抵当権設定費用の明細の中に法務局へ納める印紙代や登録免許税が含まれています。
それ以外の司法書士の報酬は、支払う方との合意となりますが、通常は、各司法書士事務所で報酬規定を設けているのが一般です。なお、委任する司法書士についても、不動産仲介業者、若しくは金融機関で指定される事が多いかと思います。

＜例示＞
4,000万円の場合
10万円を計上します。

登録免許税、不動産取得税

登録免許税は、司法書士の登記の手続きのなかの実費費用として請求されます。
不動産取得税は、市町村の固定資産評価額に左右されるため、一概に判断できません。市町村の担当窓口で相談することをお勧め致します。
不動産取得税は住宅購入後、納付書が郵送されてきます。

金銭消費貸借契約書の収入印紙代

銀行との金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）に添付する印紙代です。

500万超　1,000万以下・・・1万円
1,000万超　5,000万以下・・・2万円

＜例示＞
4,000万円の場合
2万円を計上します。

以上を小計すると・・・

＜例示＞
4,000万円の場合について、とりあえず以上を小計すると・・・
・126万円・・・仲介手数料
・1.5万円・・・売買契約書の収入印紙代
・ 50万円・・・保証料
・ 25万円・・・火災保険料
・ 10万円・・・司法書士の登記手数料
・ 2万円・・・金銭消費貸借契約書の収入印紙代

小計　214.5万円
不足分として、融資事務手数料、登録免許税、不動産取得税、地震保険料
固定資産税の住宅取得後の期間に対する自己負担分が見込まれます。

資金計画

3割を自己資金と計画し、その内購入住宅4,000万のうち2割をローンの頭金とすると残りの1割400万が手持ち資金として残ります。
400万−214.5万円 = 185.5万円

融資事務手数料、登録免許税、不動産取得税、地震保険料、固定資産税の住宅取得後の期間に対する自己負担分
上記の費用が70万と想定すると

185.5万円−70万円 ≒ 115万　となります。

また、その他の費用を考慮する必要があります。
＜その他の費用＞
・引越し費用
・電話移設費用
・ハウスクリーニング代
・家具、カーテン等の購入費

自己資金のまとめ

自己資金を、購入不動産の3割程度が概ね妥当と思われます。
但し、当然住宅ローンの種類によっては、それ以下でも住宅取得が可能です。
しかし、引越しをすると計算できない様々な出費が予想されるものであり、余裕をもった計画がお勧めです。
特に、子供たちがいる場合や親との同居の場合は、仲介業者などのアドバイスを十分考慮して慎重に計画を立てて下さい。

繰上返済（返済額軽減型） ＜住宅ローン用語＞

通常のローン返済額とは別に、ローン残高の一部を返済する一部繰上返済のうち、当初の返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法が「返済額軽減型」です。

繰上返済（期間短縮型） ＜住宅ローン用語＞

返済中のローンについて、通常の返済額とは別に、ローン残高の全額または一部を返済することを繰上返済のこと。「期間短縮型」は、現在の毎回の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方法で、ローン残高が減ることによって何回分かの返済が中抜きされ、その回数分の支払利息が節約されるという仕組みです。「期間短縮型」のほうが、「返済額軽減型」よりも、繰上返済を実施した時点で、着実に支払利息の軽減分を確定することができ、効果が高いといわれています。

保証料 ＜住宅ローン用語＞

信用保証会社に保証を委託した場合に必要になる費用です。保証料は借入額が多いほど、借入期間が長いほど高くなりますが、保証会社によっても料金が異なります。借入金額3,000万円、返済期間30年の場合50万円〜70万円程度とまとまった金額になるので、ローン諸費用として予め予算に組み入れておく必要があります。返済途中で繰上返済した場合には、その分が精算され返還されます（住宅金融公庫は完済時のみ）。

また、借入時に一括して支払う方法（外枠方式）の他、金利に保証料分を上乗せした形で支払う方法（内枠方式）を選べる場合もあります。この場合は、通常より0.2％程度金利が高くなります。保証会社に保証を委託し、債務が滞った場合は保証会社が金融機関に債務を一括返済します。但し、その後は保証会社宛ての債務が残ることになり、決して債務を免れるわけではありません。このため、最近では保証料なしというローンが登場してきており、金利のみならず保証料等諸費用も考慮した上でのローン選択をしましょう。

つなぎ融資 ＜住宅ローン用語＞

住宅が売れるまでの間、半年〜１年程度の短期間だけ借りるものを「つなぎ融資」という。一般の住宅ローンより、金利が高めで利息は一括払いのケースが多い。不動産を取得しようとする者が、公的融資や自己所有不動産の売却代金を受領する以前に、工事代金や購入代金にあてるため受ける融資のことであり、特に買換えの場合、手元流動資産や余裕資金の乏しい買主が無理な買換えを目論んだものの、所有不動産の売却に手間取って、金利に追われることがある。

ローン借り換え ＜住宅ローン用語＞

新たなローンを借入れて得た資金で、従前のローンを一括返済することをローン借換えと言います。従前の金利より低い金利のものに借換えることにより、支払い利息を軽減する効果が得られます。なお、公的融資は借換えには利用できないので、民間融資を利用します。また、同じ金融機関内では借換えできない場合もあります。借換えとはいえ、新規融資と同じ手続きとなりますので、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等の諸費用がかかりますので、諸費用も含めて支払額の軽減効果があるかどうかを検討しましょう。担保評価もその時点で行われますので、担保割れしている場合には借換えできない場合があります。なお、一部金融機関では、担保割れでも対応できるような借換えローンを取扱っています。また、金利が低くなるからと固定金利から変動金利または固定金利選択型に借換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけではなく、最終的に利息軽減効果があるのかどうかを十分考慮の上、借換えを行う必要があります。

変動金利型ローン ＜住宅ローン用語＞

適用金利がその時点での市場金利に合わせて見直しされるローンです。住宅ローンの場合は半年毎に見直しが行われ、金利は短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものがあります。金利の見直しが行われても、一般的には返済額は5年間固定されます。6年目に返済額が見なおされた際でも、増幅額は25%以内とされていますので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいのですが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい、元本がなかなか減らない、という状況も起こり得ます。他の金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は最も低くなりますが、最終的に総支払額がいくらになるかわからない、という点で将来の貯蓄額などの予想が難しいというデメリットがあります。

残債返済ローン ＜住宅ローン用語＞

最近は住んでいる家を売ってもローンの残債が払えず、次に購入する家の頭金も用意できないことも多い。この残債返済ローンはそんな人に対して、売る物件の残債分と購入する物件の頭金分を融資するというもの。多くの銀行でステップアップローン、レベルアップローン、などの商品名で出している。通常の住宅ローンよりも融資条件が厳しい。また仲介会社の提携ローンとして用意されることが多い。

元金均等返済 ＜住宅ローン用語＞

借入金額を返済回数で割って出した毎回同額の元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方式。毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減っていき、トータルで支払う利息が少なくなることが最大のメリットとなる。

元利均等返済 ＜住宅ローン用語＞

原則として、毎回の返済額（元金と利息の合計）が同じ金額になるように返済していく方式。住宅ローンや教育ローンなどで一般的に使われています。毎回（多くは毎月）の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすいが、仕組み上、返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金返済にあてられる割合が少ないというデメリットもある。